Cómo es el Plan de Transformación del Microcentro porteño

El gobierno de la Ciudad de Buenos Aires presentó en fecha reciente el Plan de Transformación del Microcentro porteño. Luego se informó oficialmente sobre los objetivos y alcances de dicho Plan.

Los avances tecnológicos ya habían comenzado a transformar en la Ciudad de Buenos Aires la zona del Microcentro, más específicamente la denominada City porteña. Esto significa que las nuevas formas operativas de los bancos y de las actividades comerciales redujeron sustancialmente el funcionamiento de las oficinas respectivas, con los consiguientes cambios en la cantidad de personas que trabajan en esas actividades,  y en todas las que están vinculadas. A esta situación que ya se venía dando,  la pandemia de Covid vino a aumentarla de manera notable, tanto por la restricción en las distintas actividades como por la generalización del home office, el trabajo domiciliario adoptado en entidades públicas y privadas,  que también se hizo posible gracias a la tecnología. Sumando todo eso resulta que los grandes edificios de bancos y otras entidades comerciales y financieras se hicieron innecesarios en su amplitud, que respondía a otras formas de funcionamiento. Y el Microcentro porteño es hoy un ámbito semivacío, que tiene sin embargo magníficos edificios a los que puede dárseles otro destino.

Por lo señalado, el Gobierno de la Ciudad presentó recientemente el Plan de Transformación del Microcentro que, según lo expresado impulsa políticas y acciones para convertir esa zona en un espacio para vivir, profundizando el modelo de Ciudad de los 15 minutos, que significa que en un tiempo no mayor a eso se pueda tener todo al alcance.  

El área que se considera está comprendida entre: Av. Belgrano, Paseo Colón, Leandro N. Alem, Av. del Libertador, Crucero Gral. Belgrano, Av. Santa Fe, Carlos Pellegrini, Bernardo de Irigoyen. Como se ve, se ha incluido una porción del barrio de Retiro en la denominación de Microcentro.

Las acciones que se llevarán a cabo para poner en marcha el Plan, según el informe, serán: Desarrollar  nuevas áreas sustentables en el espacio público y mejorar la infraestructura para reciclar;  estimular la oferta y demanda de viviendas para comprar y alquilar y promocionar la reactivación económica y comercial, y desarrollar beneficios fiscales con exención de Ingresos Brutos para inversores.

Se apunta a que más personas se muden a la zona. Para eso, se impulsaron distintas iniciativas para generar más oferta de viviendas y para facilitar el acceso a ellas:

– El Programa “Mudate a Microcentro”,  prevé una línea de créditos para promover los alquileres y para la adquisición de viviendas reconvertidas dentro del área. Se generará un Fondo Compensatorio que cubrirá la diferencia de valor entre las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). De esta manera, las actualizaciones de la tasa de interés estarán ligadas únicamente a la evolución de los salarios.
Además, para generar más oferta de viviendas, se dispusieron beneficios impositivos para quienes inviertan en proyectos de ampliación, reforma o refacción de inmuebles y que tengan como destino los usos de vivienda o actividades complementarias.

-Habrá ajustes normativos en el Código de Edificación que fueron aprobados por la Legislatura: van a permitir que se incorporen más unidades con destino vivienda. Se incorporó al Código de Edificación el capítulo 3.10 destinado a intervenciones en edificios existentes para que puedan adaptarse a usos mixtos sin que se requieran grandes intervenciones edilicias, pero garantizando las condiciones de seguridad.
El apartado incluye criterios sobre los medios de salida, condiciones de accesibilidad, requerimientos de iluminación y ventilación aplicables a cambios de uso del edificio (refuncionalización de oficinas a vivienda, por ejemplo), con o sin ampliación de superficie.
Si bien lo planteado en el Código de Edificación tiene validez en toda la Ciudad, el Microcentro es la primera área en donde se aplicará esta incorporación.

-También se considera fundamental promover actividades estratégicas que atraigan a nuevos moradores. Con ese objetivo, el Plan incluye beneficios fiscales, con exención de Ingresos Brutos para los inversores. Desde 2022 a 2024 se podrá computar como pago a cuenta del Impuesto sobre los Ingresos Brutos un porcentaje del monto invertido en proyectos de reconversión de viviendas y/o en actividades estratégicas realizadas dentro del Microcentro, vinculadas a: educación (centros de enseñanza de todos los niveles); salud (centros médicos y de salud); instalaciones deportivas; comercios vinculados a cuidado personal y belleza; establecimientos gastronómicos y centros culturales, entre otras. El alcance límite de recuperación será de hasta el 70% del monto invertido.
Además, durante ese mismo período estarán exentos del Impuesto sobre los Ingresos Brutos los ingresos derivados de las actividades estratégicas que se desarrollan actualmente dentro del área.

-Para lograr un desarrollo sostenible se generarán nuevas áreas en el espacio público y se mejorará la infraestructura para reciclar. Se mejorará la calidad del espacio público incentivando la movilidad sustentable y promoviendo atractivos turísticos y culturales. Para esto se incorporarán nuevos espacios recreativos y verdes, se incorporará arbolado, y se generarán acciones para promover el patrimonio arquitectónico.

Datos del Microcentro porteño:

  • 1,4 km2 de superficie
    ● 196 cuadras totales
    ● 95 manzanas
    ● 45 líneas de colectivos (incluidas 9 de Julio, Córdoba, Alem y calles internas)
    ● 5 líneas de subte, estaciones de trenes cercanas (Retiro y Constitución)
    ● Circulación Microcentro (pre pandemia): +1 millón de personas por día
    ● Turismo Microcentro (pre pandemia): 8 millones de turistas por año
    ● Morfología Microcentro:
    ○ 63% oficinas (600 parcelas de trabajo por km2)
    ○ 20% locales de uso comercial
    ○ 20% espacio residencial

FOTO: Las condiciones actuales del Microcentro hacen imprescindible su refuncionalización (foto La Gaceta del Retiro).