Un plan para reconvertir el Microcentro porteño 

Por Laura Brosio

La transformación del Área Céntrica de la ciudad ya inició su camino. En diciembre la Legislatura porteña sancionó tres leyes que van en esa dirección. El objetivo es recuperar al alicaído Microcentro y que se convierta en un barrio para vivir, con una mixtura de usos, espacios públicos y comercios de cercanía. Se busca una fórmula que combine vivienda, trabajo y recreación. El plan pretende consolidar la actividad comercial, gastronómica, artística y cultural, proteger y promover la puesta en valor del patrimonio paisajístico, facilitar la adaptación de los edificios existentes a usos mixtos e incorporar una mayor disponibilidad de unidades como vivienda. 

Indudablemente, el Microcentro fue la zona más golpeada por la pandemia del coronavirus. Debe tenerse en cuenta que el 63% de la ocupación de los inmuebles de dicha área corresponde a oficinas, el 20% a viviendas residenciales y el porcentaje restante a comercios. El teletrabajo, la ausencia del turismo y de las actividades artístico-culturales determinaron una merma significativa de la circulación de personas que dio lugar a una crisis económica inédita en esa zona de la ciudad. Las oficinas quedaron vacías –hoy se pueden encontrar edificios enteros sin ocupantes- y muchos restaurantes y locales comerciales tuvieron que bajar la persiana en forma definitiva. La actividad comercial se desplomó al menos un 70 % en barrios como Monserrat y Retiro, y cerca de un 60 % en San Nicolás. La mayor parte de los 15.000 comercios cerrados en la ciudad durante la cuarentena se encontraban allí, si bien 5.000 de ellos se reconvirtieron. 

Por lo tanto, se volvió urgente la necesidad de transformar la zona para que deje de estar casi exclusivamente dedicada a edificios con oficinas, organismos públicos y emprendimientos comerciales. En los últimos meses desde el Gobierno porteño se comenzó a trabajar en un diagnóstico y una planificación para evitar una mayor degradación del centro porteño y se analizaron alternativas para que la zona pueda convertirse en un espacio de usos mixtos, con más presencia de viviendas. La intención de fondo era devolverle vida al lugar. 

Se busca aprovechar que es uno de los barrios más interconectados (subte, ciclovías, Metrobús) y que cuenta con una gran oferta cultural, comercial y de servicios. Estas características lo convierten en la zona ideal para profundizar el concepto de la “ciudad de 15 minutos”, un proyecto que impulsa barrios con usos equilibrados y más accesibles donde los vecinos no deban trasladarse más de 15 minutos para resolver cualquier necesidad cotidiana.

La Secretaría de Desarrollo Urbano de la Ciudad entiende que los más de 640 emprendimientos de oficinas enclavados en el Microcentro pueden readaptarse a un uso como viviendas. La iniciativa plantea beneficios impositivos para aquellos propietarios de inmuebles que opten por modificar las oficinas para transformarlas en departamentos. También, exenciones del pago de Ingresos Brutos y líneas de financiamiento a tasas bajas para quienes adhieran a la reconversión. Entre los grupos que pueden constituirse en potenciales interesados para vivir en forma permanente allí están los más jóvenes y los adultos mayores.

Como se dijo, la reconversión del Microcentro en una zona predominantemente residencial ya está en marcha. Con ese fin, la Ciudad avanzará con un cambio en la zonificación de toda el área de tal modo que las oficinas hoy desocupadas den lugar a departamentos de uno, dos o tres ambientes. En ese contexto, en diciembre la Legislatura porteña sancionó dos leyes significativas: “Incentivos a la Vivienda” y “Transformación del Área Céntrica”. A su vez, una tercera ley estipula la creación de un fondo que financiará proyectos de desarrollo urbano sostenible que se realicen en el Microcentro. Este fondo permitirá concretar planes públicos ambiciosos o que tengan un gran impacto en la transformación urbana.

Dichas normas se aplicarán en el área delimitada por la Av. Santa Fe, Crucero General Belgrano, Av. del Libertador, Av. Leandro N. Alem, Av. Paseo Colón, Bernardo de Irigoyen, Av. Belgrano y Carlos Pellegrini.

“Incentivos a la Vivienda” promueve el acceso a la vivienda propia y facilita el alquiler en el Microcentro por medio de herramientas tales como la ayuda financiera y créditos a tasa preferencial del Banco de la Ciudad de Buenos Aires. En tanto, “Transformación del Área Céntrica” tiene el objetivo de impulsar el desarrollo y la inversión en la zona a través de beneficios impositivos para el establecimiento de actividades económicas estratégicas o la realización de mejoras en las ya instaladas. 

El Banco Ciudad implementará una línea de crédito denominada en UVA´s (Unidades de Valor Adquisitivo) con garantía hipotecaria para propiciar la adquisición de viviendas reconvertidas ubicadas dentro del Área Céntrica. Además, se proyecta la creación del “Fondo Compensatorio” administrado por la Ciudad con la finalidad de equiparar las posibles diferencias entre el ajuste en las cuotas de los créditos hipotecarios UVA y la variación del índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

Por otro lado, a través del programa “Mudate al Microcentro” se otorgará un préstamo a los inquilinos que firmen un contrato de alquiler de inmueble destinado a vivienda única dentro del Área Céntrica. Para llevarlo adelante, el Banco Ciudad implementará líneas de crédito preferencial que podrán ser solicitadas para afrontar los gastos iniciales de mudanza y afines. El monto máximo será de 1.200 UVA y podrá ser devuelto en hasta 24 cuotas mensuales. La tasa de interés se establecerá de acuerdo al equivalente al 50% de la aplicada a plazos fijos a 30 días ofrecida por la misma entidad bancaria. Los requisitos específicos para acceder al programa serán definidos en conjunto por el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) y el Banco Ciudad.

Por su parte, la ley de “Transformación del Área Céntrica” establece un gran régimen de promoción a las obras de adecuación de oficinas a vivienda y para la radicación de todos los servicios que hacen a un barrio residencial. La Ciudad financiará el 70% de la inversión que requiera la citada adecuación. De esta manera aquellos propietarios de inmuebles que la lleven a cabo recuperarán su inversión como crédito fiscal para descontar de sus obligaciones de Ingresos Brutos. Si lo hacen en inmuebles con protección por su valor arquitectónico, o con criterios sustentables, o que amplíen la disponibilidad de espacio verde público, entonces obtendrán un mayor beneficio. 

Asimismo, esta norma contempla el otorgamiento de beneficios impositivos a quienes realicen inversiones dirigidas al desarrollo de una ciudad sostenible a través de la promoción de actividades económicas estratégicas. Su objetivo es mejorar la calidad de vida de los vecinos que elijan instalarse en esa zona o la visiten. Serán eximidas del pago del Impuesto sobre los Ingresos Brutos durante los dos primeros años las siguientes actividades consideradas estratégicas: centros de enseñanza, centros médicos, instalaciones deportivas, lavanderías y tintorerías, peluquerías, centros de estética, establecimientos gastronómicos, centros culturales, cines y teatros, veterinarias, residencias geriátricas y universitarias.

Para poder acceder a los beneficios se deberá cumplir una serie de requisitos como presentar un proyecto de reconversión de un inmueble y no poseer deuda impositiva. El Banco Ciudad implementará líneas de crédito a tasa preferencial que podrán solicitarse para financiar obras de infraestructura, mejoras edilicias, el acondicionamiento de inmuebles y para la adquisición de equipamiento relacionado a las actividades estratégicas a desarrollar.

Asimismo, se creará el “Plan de Intervenciones en el Espacio Público del Área Céntrica” en pos de reforzar la integración social, cultural y urbana. Incluirá la ampliación de espacios verdes públicos, la readecuación del transporte público, el reordenamiento del tránsito, la promoción de la movilidad sustentable y la recuperación del patrimonio, entre otras iniciativas.

FOTO: El Microcentro  es una zona de la Ciudad que ha sido muy afectada en su actividad  y que ahora se busca revitalizar (Foto La Gaceta del Retiro)