Alquileres hoy: aportes de la nueva legislación

El decreto de necesidad y urgencia -DNU 70/23, para contratos celebrados a partir del 29
de diciembre de 2023, modificó las leyes de alquileres anteriores, incorporando importantes
modificaciones en la legislación sobre locaciones urbanas, especialmente con destino
habitacional. Las leyes anteriores a éste fueron la 27.551 del 2020 y 27.737 del 2023 que
habían logrado un efecto contrario al deseado, logrando desabastecer al mercado de
vivienda en gran forma hasta llegar a que no hubiera casi oferta de inmuebles en alquiler a
fines de 2023, lo que se revirtió casi totalmente a partir de la entrada en vigor del DNU
70/23. Este vino a dar mayor seguridad jurídica a la hora de contratar, beneficiando a las
partes en el momento de acordar las condiciones de su contrato, y especialmente
permitiendo a los locatarios que ante una mayor oferta de propiedades en el mercado
puedan elegir y negociar o realizar una contraoferta del precio de lo que desean alquilar.
Recordemos que según el artículo 1187 CCyC hay contrato de locación si una parte se
obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio de un precio en
dinero.
El DNU 70/23 establece nuevas reglas a la hora de negociar, como por ejemplo la
eliminación del plazo mínimo de tiempo para contratar, y un máximo de 20 años para
destino habitacional y de 50 años para los restantes destinos. En caso de que no haya un
plazo pactado en el contrato, el mismo será de dos años para destino de vivienda y de tres
años para uso comercial; una nueva fórmula para calcular la multa a la hora de rescindir el
contrato de locación, y otras variantes que enumero a continuación, como por ejemplo la
libertad para acordar la moneda en que se pagará el alquiler, la libertad para acordar la
periodicidad de los ajustes, la libertad para acordar el depósito, la libertad para acordar
adelantos de pagos, etc.
También el DNU 70/23 permite que las partes negocien libremente los puntos más
importantes de un contrato de alquiler. Hoy el 90 % de los contratos se pactan en pesos y
por dos años, y con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, indexados por inflación. En los
nuevos contratos, generalmente se utiliza para su ajuste el IPC (Índice de precios al
Consumidor). Pero la nueva normativa permite a las partes elegir libremente los índices de
ajustes (INDEC, Provincial, etc.), así como la frecuencia de su aplicación (mensual,
trimestral, cuatrimestral, etc.) que dependerá de la inflación del momento en el cual se
celebre dicho contrato. Dada la mayor oferta de inmuebles en el mercado de alquiler, los
precios de éstos han tendido a estabilizarse a la baja y además hasta les permitió a algunos
locatarios buscar un inmueble que tuviera una mayor cercanía a su lugar de trabajo
proporcionándole de esta forma una mayor utilidad.
Con respecto a los Alquileres Temporarios, no puedo dejar de recordar que a partir del 1°
de febrero de 2025, entro en vigor el Registro de Alquileres Temporarios Turísticos en
CABA, Resolución N°6/AGIP/2025 y Resolución N°8/ENTUR/2025, y que es requisito
estar inscripto en este registro para arrendar y para publicar la propiedad en distintas
plataformas digitales.
Helio Perotti,
Corredor Inmobiliario. Abogado y Contador Público Nacional. Administrador de Consorcios.
www.helioperotti.com.ar